Независимый оценщик Сугробов Юрий Александрович
Наиважнейшим фактором получения объективной оценки является независимость её исполнителя!
+7 (905) 056-18-75
+7 (980) 754-21-95

Обзор рынка квартир региона

     Становление на ноги рынка квартир последнее десятилетие происходило стремительно. От вялотекущего в начале 2000-х при средней стоимости 1 кв.м. 10 тыс. руб. до 36–40 тыс. руб. в 2012-2013 г.г.

За эти годы рынок квартир сложился разнообразным. Здесь присутствовали квартиры различной площади, планировки, расположенные в различных зданиях – от деревянных одноэтажных, до расположенных в кирпичных современных новостройках.

      Даже в таких домах, которые строили в 60-70 г.г. прошлого столетия для работников небольших предприятий жилые помещения не похожи друг на друга. Тем более, что каждому объекту выделялся придомовой земельный участок с возможностью выкупа такового собственником жилья.

Такие помещения с печным отоплением перестраивали в комфортабельные с газовым отоплением, наличием ванной комнаты, душевой и т.п.

Стоимость 1 кв.м. в такой квартире составляет от 24000 руб. до 25000 руб. в зависимости от состояния объекта.

О разнообразии жилых домов, в которых расположены квартиры к продаже говорит и тот факт, что основание градообразующих предприятий несло за собой строительство жилья для их работников. Дома, построенные в начале 20 века сохранились и сейчас. Стоимость квартир в таких зданиях не высокая.

 

 

Типичные жилые площади продаются очень плохо, ипотечные кредиты под них, обычно, не выдаются из-за высокого износа конструкций. Ввиду таких особенностей стоимость таких метров низкая. В основном они служат для временного жилья, либо для прописки.

Основную порцию домов, построенных при содействии предприятий в таких микрорайонах города. как Красный Октябрь, Шёлковый комбинат, Мебельная фабрика и КИЗ составляют кирпичные двухэтажные дома.

В девяностых годах, когда рынок земли был не развит, и строительство частных жилых домов было не так распространено, такие объекты составляли основу рынка недвижимости в городе и сельских поселениях района, в основном в тех, где располагались центральные усадьбы сельскохозяйственных предприятий. Это деревни Кипрево, Ефремово, Новосёлово, село Филипповское, пос. Горка.

Цены на такие квартиры могут быть разные. Не так влияет на них, например, наличие балкона, как современная отделка. Даже сравнительно устаревший жилой фонд 60-х годов может успешно продаваться.

Сейчас предприимчивые жильцы некоторых таких домов в городе организуют строительство модульных котельных, которые существенно экономят их средства на оплату отопления, которое в настоящее время составляет основную и большую часть оплаты услуг ЖКХ.

Одним из бонусов при продаже квартир в таких домах является гараж, сарай, либо погреб, которые являлись ранее неотъемлемой частью благоустройства дворов.

70-е-80-е годы для города сложились наиболее благоприятными для его строительной сферы. Началась массовая застройка микрорайонов пятиэтажными многоквартирными жилыми домами. Этому содействовали и градообразующие предприятия, выделяющие для этого свои производственные мощности, материальные средства и работников.

Обеспеченность жильём населения города в эти годы составляла более 80 процентов.

Основные балансодержатели – администрация города, предприятия выделяли своим ветеранам, передовикам производства, очередникам жилые площади. В последствии такие квартиры приватизировались. Многие из них передавались по наследству, и позднее продавались.

В настоящее время квартиры в таких домах и составляют основу рынка недвижимости в городе.

 

Основной диапазон цен 1 кв.м. в таких домах, в зависимости от отделки, составляет от 30 до 40 тыс.руб.

Девяностые годы, как и везде по стране, стали разрушительными и в строительной отрасли. Основными строительными организациями в те годы явились вынесенные за баланс предприятий отделы капитального строительства. Для снижения затрат и исключения бюрократических проволочек в городе началось строительство домов трёхэтажной серии. Практически, все микрорайоны в те годы получили такие новостройки. 

 

В начале двухтысячных годов строительство новых домов, практически, не велось. За последние 5 лет в городе введены в строй только несколько новых объектов, построенных частными фирмами.

Это трёхэтажные жилые дома с квартирами, либо без отделки, либо с социальной, требующей в последствии проведения собственником работ по своему вкусу.

Местоположение таких домов влияло на их спрос.

Жилые площади в доме, построенном Владимирской строительной организацией и сданном в эксплуатацию в 2013 году в микрорайоне Шёлковый комбинат на ул. Островского были распроданы в течение полугода.

Даже цены на помещения без отделки выше среднерыночных по городу не отпугнули покупателей.

Хорошая транспортная доступность, модульная котельная, близость к социальной инфраструктуре повлияли на востребованность новостройки.

Основной кредитной организацией, выдающей ипотеку для покупки квартир в этом доме, стал Сбербанк. Минимальное количество документов, необходимых для получения денег стало хорошим поводом для его клиентов.

 

В жилых домах, построенных в мкр. Красный Октябрь на ул. Прибрежной новые квартиры со свободной планировкой и имеющие автономное отопление продавались в течение пяти лет. Не гибкость в образовании цены продавцом повлияла на спрос. Большую роль так же здесь сыграли и природные аномалии последних трёх лет, когда живописные луга, а так же и дворы этих новостроек затапливались во время половодья, протекающей мимо реки Киржач.

На ниже представленном графике наглядно представлено развитие рынка квартир. Ведь спрос порождает цену. Её стремительный рост и незначительное снижение за последние 2 года охарактеризовали состояние данной отрасли.

Рисунок 1. Анализ цен 1 кв.м. в городе в зависимости от количества комнат

Высокие цены на жильё ограничивали людей с небольшим достатком улучшать свои жилищные условия. Это же отражалось и на очередниках. Отсутствие новостроек отодвигало их всё дальше и дальше от заветной цели. Средняя заработная плата по предприятиям города не превышала и 20 тыс. руб. Процентные ставки по кредитам были высоки.

Как говорилось выше, большую роль на рынок квартир сыграло развитие ипотечного кредитования. Основную роль здесь сыграли такие банки, как «Сбербанк»  и «РосСельхозбанк». Сравнительно не высокими процентными ставками до 13,5% они увеличили объём продаж квартир до 65%. Даже имея наличность, покупатели спешили воспользоваться именно такими кредитами, которые не несли за собой обременительный характер ежемесячных выплат основного долга и процентов. Ведь срок рассрочки не мал и составляет до 25 – 30 лет.

 

Рисунок 2. Основные источники приобретения квартир жителями города

В эти же годы многие считали хорошим вложением средств в покупку недвижимости. Получая жильё в наследство, или в дар многие поспешили с ним расстаться, ведь это дорого иметь дополнительную неиспользуемую квартиру. Необходимо оплачивать ежегодно увеличивающуюся на 8 – 10% плату за коммунальные услуги. Арендная плата, в связи с закрытием нескольких предприятий, за последние 2 года снизилась. Квартиры простаивали. Многие для улучшения своих жилищных условий воспользовались состоянием рынка недвижимости и после продажи своих ненужных квартир приобрели другие большей площади.

В настоящее время рынок квартир находится в стагнации. Цены не падают, но и спрос, не высокий. Об этом говорит насыщенность рынка недвижимости города многочисленными предложениями. Льготные ипотечные кредиты под 10,5% выдавались до 1 января 2017 года под квартиры в новых домах, но в связи с отсутствием новостроек, они не пользовались спросом.

В связи с отменой льготной ипотеки, желающие улучшить свои жилищные условия, пока, не спешат брать кредит. Но увеличивающийся спрос на квартиры в Москве и области подтолкнёт и местных жителей к походу в банк.

Центробанком в 2016 году понижена ключевая ставка, но банки, входящие в программу ипотечного кредитования, не спешат снижать ставки, которые на настоящий день составляют от 12 до 14,5%.