Независимый оценщик Сугробов Юрий Александрович
Наиважнейшим фактором получения объективной оценки является независимость её исполнителя!
+7 (905) 056-18-75
+7 (980) 754-21-95

Обзор рынка земли

 

       Большой толчок к развитию рынок жилой недвижимости в Киржаче получил в начале двухтысячных годов, и первым это почувствовалось на спросе земельных участков. В эти годы в обиходе появился термин «дальние дачи». Земля в ближнем Подмосковье уже была приобретена в собственность крупными инвесторами и обильно застраивалась коттеджными посёлками и новыми многоквартирными жилыми домами. Соответственно и стоимость квадратного метра таких участков была не по карману населению среднего достатка. Большими денежными ресурсами, конечно же, располагали жители московского региона, которые нашли наилучший способ вложения денежных средств в недвижимость, располагавшуюся в дальнем Подмосковье и ближайших к Москве областей.

Жители восточной части столицы и городов-спутников Щёлково, Железнодорожный, Балашиха и др. для решения своих дачных проблем направлялись во Владимирскую область, соединённую с Москвой тремя оживлёнными магистралями – Ярославским, Щёлковским и Горьковским шоссе. Всего 70 км. отделяют районы области Александровский, Киржачский и Петушинский от МКАД. Двухчасовой путь до сравнительно недорогой недвижимости предлагал отдых в экологически чистых районах с наличием красивых природных ресурсов, наполненных хвойными лесами, лугами, нетронутыми полевыми равнинами. Обилие различных небольших водоёмов от лесных речушек до рукотворных озёр украшали пребывание в собственном дачном доме.

 

Рисунок 1. График ценового показателя стоимости 1 кв.м. земли в период развития земельного рынка

2002 год сыграл большую роль в развитии рынка недвижимости Киржачского района, который ранее пребывал в застойном состоянии. Спрос на земельные участки ежегодно возрастал. При обилии предложений цены росли, но были лояльны. Резкий скачок стоимости земли произошёл в начале 2006 года перед началом сезонных распродаж. Средняя стоимость 1 кв.м. земли западной части района с 600 рублей за год увеличилась, практически, вдвое и составила более 1000 руб., а местами в таких деревнях как Мелёжа, Филипповское и Заречье достигла максимальных значений 1500 руб. Итоги продаж 2007 года определили уровень цен и не обещали дальнейшего роста.

Отрицательную роль на рынок земли сыграл экономический кризис 2008 года. Снижение доходов населения спровоцировал небольшое падение спроса, который, соответственно, вынудил продавцов, снижать цены. Даже такая мера, как искусственное создание дефицита путём изъятие из продажи участков не привела к восстановлению прежних цен, которые к началу 2010 года образовали новые рамки от 800 до 1000 руб./кв.м.

После принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 году ситуация кардинально изменилась. Появились крупные и мелкие операторы, которые на свободные денежные средства проводили скупку земельных участков от десятков гектар до крупных земельных массивов в сотни гектар. Конечно, вначале 2000-х это была работа на перспективу, т.к. тогда не существовало никакого рынка земельных ресурсов. Отсутствовали инвесторы готовые развивать сельское хозяйство. Экономика России покоилась на торговле сырьевыми ресурсами.  

Рисунок 2. Развитие рынка с/х земли

Большинство земель, принадлежащих сельскохозяйственным предприятиям района, поступило на рынок земли. Бывшие работники этих предприятий, имеющих паевые доли, ради сравнительно небольшого заработка без перевода пая в собственность продавали его заинтересованным лицам, которые в дальнейшем изменяли их разрешённое использование под дачное или коттеджное строительство.

Уже в 2009 году на рынке земли появились объекты, сформированные на базе сельскохозяйственной земли, переведённой для дачного строительства, либо в черте населённого пункта под ИЖС. Данный фактор ещё больше сыграл на цены участков. Появились наделы с ценой от 300 до 400 руб. за кв.м.

К 2013 году рынок переполнился. Некоторые земли с наделами, подведёнными ЛЭП и проходящими рядом газовыми магистралями, находятся в продаже уже более 3 лет. Даже такое преимущество, как газоснабжение, не смогло поднять цены выше 400 руб./кв.м.

Только в самом районном центре с развитыми инфраструктурой, транспортным сообщением и социальным обеспечением цены смогли избежать большого падения, но и цена в 1300 – 1500 руб./кв.м. редкость. Средний уровень в конце 2015 года составлял от 700 до 900 руб./кв.м.

Результаты экономического кризиса не обошли стороной рынок недвижимости города и района. Риэлтерские агентства города переполнены предложениями о продаже жилой недвижимости и земельных участков с/х назначения под дачное строительство. Объекты под ИЖС ещё и пользуются спросом, но цены на них не повышаются в связи с падением доходов населения и сложностью оформления ипотечных кредитов.

Рынок недвижимости Киржачского района в застое. Начало 2016 года показывает падение спроса по сравнению с январём 2015 г. на 60%. Обнадёживающим моментом для продавцов могло стать начало весеннее – летнего сезона, когда, обычно, наступает оживление спроса. Но летом 2016 года оживления не произошло. Новые земли не покупались. Собственники из ранее приобретённых земель сельскохозяйственного назначения в 2015 году, завершили их перевод под дачное строительство.

Сейчас в Киржачском районе множество земельных участков, переведённых под дачное строительство, некоторые из них ещё не оснащены коммуникациями и не размежеваны. В результате падения спроса, цены на такие земли снизились и в 2016 году составили, в зависимости от местоположения, от 8 до 25 тыс. руб.

Рисунок 3. Анализ цен на землю с/х назначения под ДПК и СНТ, руб./сот.

Как видно на карте, низкие цены на участки сложились в восточной и северной частях района, здесь расстояние до МКАД более 100 км., да и оснащённость природным газом оставляет желать лучшего.

Наиболее высокие цены сложились в юго-западной части района, входящей в 60-км. зону досягаемости до МКАД. Здесь, соответственно, и желающих приобрести земельный участок больше.

Как изменится рынок земли в 2017 году покажут итоги 2 квартала. Это время, когда начинает оживать дачный сезон, привлекающий к экологически чистым местам жителей Московского региона среднего достатка, желающих провести летний отдых на собственной даче недалеко от Москвы.