Независимый оценщик Сугробов Юрий Александрович
Наиважнейшим фактором получения объективной оценки является независимость её исполнителя!
+7 (905) 056-18-75
+7 (980) 754-21-95

Обзор рынка жилых домов

Особое развитие рынок жилых домов Владимирской области получил в начале 2000-х годов. На фоне массовой застройки Москвы и городов-спутников новыми жилыми микрорайонами стремительное развитие получил и рынок жилой недвижимости ближнего Подмосковья. Не каждый житель столичного региона в финансовом плане мог позволить иметь загородный жилой дом недалеко от МКАД.

       

Здесь на выручку пришли ближайшие к Московской области соседние регионы, такие как Владимирская, Тульская, Тверская, Ярославская и другие, где кроме садовых товариществ, основанных московскими предприятиями ещё в середине 70-х годов, скромными шагами начинали расти и продажи жилых домов в небольших городах

и сёлах ближайших к области районах – Киржачский, Кольчугинский, Александровский и Петушинский.

       

За сравнительно скромные денежные затраты (500 – 600 тыс. руб.) можно было приобрести деревенский жилой дом общей площадью до 50 кв.м. на земельном участке 10 – 15 соток. Правда, не всё так хорошо было с газификацией деревень. Газа не было в 90% населённых пунктов Киржачского района. Но насытившиеся бурной жизнью в мега -

полисе москвичи с большим желанием стали приобретать сравнительно недорогую деревенскую недвижимость.

Кто-то с планами на будущее строительство своего жилого дома, приобретал земельный участок по цене не дороже 100$ (30 – 33 тыс. руб.) за сотку на окраине населённого пункта возле лесного массива с протекающей мимо речушкой, который позволял возвести небольшое на два – три этажа строение.

        

Возросший спрос на деревенскую недвижимость к 2006 – 2007 годам увеличил стоимость таких объектов до 2,5 – 3,0 млн. рублей, где стоимость земли поднялась до 100 – 120 тыс. руб. за сотку. Такие цены не отпугнули покупателей, в результате чего стоимость земли в ближайших к Московской области населённых пунктах, таких как Заречье, Мелёжа, Филипповское

к лету 2008 года поднялась до 150 – 170 тыс. руб. за сотку.

Экономический кризис 2008 года несколько ослабил пыл продавцов, в результате чего, стоимость на недвижимость просела на 15 – 20%. Стагнация 2009 – 2010 г.г. позволила переосмыслить и в какой-то степени отрезвить покупателей, которые стали аккуратнее относится к загородным приобретениям.

В эти годы закрылись несколько коттеджных посёлков, расположенных в районе, такие как

«Заповедный край» и «Заповедный берег» возле живописного озера деревни Тельвяково, где девелоперы не смогли довести до завершения проекты, в результате чего не были сформирована инфраструктура и подведены инженерные коммуникации.

В эти годы большую роль в образовании цены на загородную недвижимость сыграл рынок сельскохозяйственной земли. Большинство таких участков было приобретено из паевых земель разорившихся сельхозпредприятий, которые массово скупались предпринимателями у бывших работников этих организаций. За невысокие от 30 до 50 тыс. руб. можно было приобрести гектар земли возле сельских поселений при хорошей транспортной доступности.

Некоторые изменения земельного и налогового законодательства заставили собственников сельскохозяйственных земель оперативно заняться их правовым статусом. Многие земли были переведены под дачное, либо жилищное строительство и размежеваны на участки 10 – 15 соток. К ним подвели электроснабжение, дороги.

 

Массовый выброс на рынок подобных участков опустил среднюю стоимость земли в Киржачском районе до 25 – 30 тыс. руб. Такой низкий уровень цен подстегнул к снижению и цены на участки в черте населённых пунктов. Ценовая планка, так и не достигнув значений 2008 года, к 2014 году оказалась сниженной на 10-15%.

Экономический кризис 2014 года наряду с западными санкциями, направленными на ухудшение финансовой стабильности России, застопорили рынок недвижимости и заставили продавцов пересмотреть подход к ценообразованию на землю. Цены на землю в 2016 году находились в таком виде:

Падение спроса на загородную недвижимость повлияло на предложения. Ранее продавец, назначивший цену на продаваемый объект выше рыночной мог подождать и год, в результате чего, объект всё же продавался с нескольким снижением цены в ходе торга. Сейчас продавец пытается подогнать цену под спрос, но желание риелтора заработать на продаже на 5 – 10% увеличивает стоимость объекта, что тормозит рынок, который и так находится на низшем уровне.

В завершение краткого обзора рынка жилых домов, его состояние за 10 лет можно наглядно представить графиком:

Рисунок 1. Динамика рынка жилых домов Киржачского района

Таким образом, тенденции рынка жилой недвижимости Киржачского района на начало 2017 года соответствуют общероссийским, и его состояние напрямую зависит от экономической ситуации, в общем, по Владимирской области и финансовой возможности жителей московского региона.